セットバックとは！【ハウスドゥ香椎】福岡市東区の地域密着型不動産情報サイト

セットバックとは！

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2026-06-12NEW

福岡市東区の不動産専門店ハウスドゥ香椎です。

今日は「セットバック」についてのお話です！

土地を探しているお客様から、よくいただくご質問のひとつが「セットバックって何ですか？」 というものです。

セットバックとは、簡単に言うと
「道路の幅が狭い場合に、敷地の一部を道路として後ろに下げる（後退させる）こと」 です。

なぜセットバックが必要なのかというと！
建築基準法では、災害時の避難経路や救急車両の通行を確保するため、建物を建てる土地は「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールがあるからです。

しかし、昔ながらの住宅地では、幅が2〜3mしかない道路も多くありますよね。
そういった場所では、そのままでは新しい建物が建てられません。

そこで、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させることで、将来的にみんなで道路を4mに広げるためのスペースを確保するのです。

そして実は。

セットバックした部分は、所有権はあなたのままです。
ただし、建物を建てたり、塀や門扉を作ったりすることはできません。

つまり、「土地の面積としては自分のものだけれど、自由に使えない部分がある」というイメージです。

そのため、以下のような影響があります。

・実際に建物を建てられる面積（敷地面積）が減る

・容積率や建ぺい率の計算からも除外されるため、予定より小さな家しか建てられないことがある

■知っておきたい税金の話
「使えないのに固定資産税は払うの？」と思われがちですが、市区町村へ申請手続きをすることで、セットバック部分の固定資産税・都市計画税は非課税（免除）になります。

■デメリットだけじゃない！セットバックのメリット
意外かもしれませんが、セットバックが必要な土地にも良い点があります。

・物件価格が相場より割安になっていることが多い

・将来的に道路が広がることで、日当たりや通風、住環境が良くなる

・街並みがスッキリして、災害時も安心な街になる

★特に、土地全体の広さに余裕がある場合は、セットバックがあっても十分に魅力的でコスパの良い土地になることがあります。

■セットバックのある土地を選ぶときの注意点！
セットバック部分の面積（削られる広さ）をしっかり確認する

希望のマイホームが収まるか、配置計画を慎重に行う

道路の反対側が「川」や「線路」の場合は、後退する距離が大きくなることがある（一方後退）

隣地との境界確認が重要になる

特に、道路の中心線がどこにあるかは、現地を見ただけではプロでも判断が難しいケースが多々あります。

「安くていいな」と思った土地がセットバック対象だった場合は、どれくらい敷地が削られるのか、事前に私たちプロにぜひご相談ください！

不動産のことなら、ハウスドゥ香椎へ。
業界経験16年の専門家を含めたスタッフが迅速対応いたします！
リフォーム相談、インスペクション相談、ハウスメーカーのご紹介も可能です。

　
西鉄香椎宮前駅から徒歩３分。
駐車場あり。
お店の住所は１丁目１番１号。
香椎参道の鳥居のそばにあるビルの１階で、青い看板が目印です！

　
事前にご予約いただければ、お待たせすることなく専門のエージェントがご対応いたします。
些細なことでも大丈夫！いつでもお気軽にご連絡ください(^^)
お問い合わせは『SANKO Estate Design株式会社』まで♪

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